岡崎市で土地を売却するなら今がチャンス？最新の不動産市場動向

愛知県岡崎市は、名古屋市へのアクセスが良く、名鉄名古屋本線や東名高速道路が通るベッドタウンとして根強い人気があります。近年はリモートワークの普及や子育て世代の移住により、特に額田地区や東部エリアでの土地需要が急上昇しています。

2025年11月時点の岡崎市の土地相場は、平均で坪単価約38～42万円（市街化区域内）。特に岡崎駅徒歩圏内や国道1号沿い、248号沿いの商業地では坪単価60万円を超えるエリアも出てきました。一方で、旧額田町エリアや山間部は坪単価15～25万円程度と、場所による価格差が非常に大きいのが特徴です。

この価格上昇の背景には、以下の3つの要因があります。

名古屋都心への通勤圏でありながら地価が比較的安価

イオンモール岡崎、ウイングタウンなどの大型商業施設が充実

新東名高速道路岡崎東ICの開通による物流・企業進出の増加

実際に2024～2025年にかけて、岡崎市内の土地成約件数は前年比約18％増となっており、特に300～500㎡の建築条件なし更地は即決案件が続出しています。

岡崎市で土地を高く売るための7つのポイント

早期の相場把握と適正価格設定 　高すぎる価格設定は問い合わせゼロに直結します。直近3～6ヶ月の近隣成約事例を徹底的に調査し、相場より5～8％高い「チャレンジ価格」でスタート、その後2週間ごとに反応を見ながら調整するのが鉄則です。

境界確定測量を済みで売却する 　岡崎市では隣地との境界トラブルが非常に多く、未確定のまま売却すると大幅な値引き交渉材料になります。売却決定後ではなく、売却活動前に境界確定測量（費用約40～60万円）を済ませておくと、最終的に200～500万円以上の差が出たり、契約解除になるケースもあります。

古家付きでも更地渡しを基本とする 　築40年以上の古家が乗っている場合、買主の多くは解体前提で購入します。売主側で解体（150～250万円程度）して更地渡しにすると、解体費を上乗せした価格で売却できるだけでなく、契約不適合責任も軽減されます。

農地は事前に農地転用を済ませる 　岡崎市はまだまだ農地が多いエリアです。農地法第4条・第5条の転用許可を取得してから売却すると、宅地並みの価格で売れる可能性が飛躍的に上がります。特に市街化調整区域内の農地でも、一定の条件を満たせば転用可能です。

整形地・間口を最大限アピール 　岡崎市で人気の間口は12ｍ以上。間口が狭い土地は建築プランが制限されるため大幅に評価が下がります。セットバックが必要な場合も、事前に道路後退部分を除いた有効宅地面積を明示すると安心感を与えられます。

土壌汚染・埋設物の事前調査 　旧工場跡地やガソリンスタンド跡地は要注意。フェーズ1調査（書類調査）だけでも実施しておくと、買主からの信頼が格段に上がります。

複数の不動産会社へ一般媒介で依頼 　岡崎市は地元密着の不動産会社が非常に強く、大手より地域業者のほうが圧倒的に買い手を持っています。専任媒介ではなく一般媒介で3～5社に依頼し、積極的に情報公開してもらうのが高値売却の近道です。

岡崎市で土地売却時に必要な書類一覧

登記識別情報（権利証）または登記済権利証

実印・印鑑証明書（発行3ヶ月以内）

固定資産税納税通知書

土地測量図・境界確認書（可能な限り）

身分証明書

建築確認済証・検査済証（建物がある場合）

地積測量図（法務局備え付け）

公図・地番参考図

特に岡崎市では、過去に区画整理事業が行われたエリアが多く、公図と現況が異なるケースが頻発します。事前に現況測量図を作成しておくことを強くおすすめします。

岡崎市の土地売却にかかる費用と税金

【売却時にかかる主な費用】

仲介手数料：売却価格×3％＋6万円＋消費税

境界確定測量費用：40～70万円

解体費用（必要な場合）：150～300万円

登記費用（抵当権抹消など）：2～5万円

ハウスクリーニング・不用品処分：10～30万円

【譲渡所得税の計算方法】 売却益（譲渡所得）＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

所有期間5年超（長期）：税率20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）

所有期間5年以下（短期）：税率39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）

さらに以下の特例が使えます：

3,000万円特別控除（居住用財産の場合）

買い換え特例

10年超所有軽減税率（居住用財産）

岡崎市の土地は多くが相続物件のため、取得費が不明なケースがほとんどです。この場合、売却価格の5％を取得費とみなす「概算取得費」を使うことができます。

岡崎市で土地売却を成功させた事例パターン

【パターンA：相続した農地を宅地転用で高値売却】 旧額田町の約800坪の農地を相続。市街化調整区域でしたが、近隣に住宅が増えてきたため農地転用申請を実施。許可取得後、宅地として分割販売したところ、当初予想の2倍以上の価格で全区画成約。

【パターンB：古家付き物件を更地にして200万円アップ】 岡崎駅からバス15分の築50年古家付き土地。最初は古家付きで売りに出したが反応なし。売主負担で解体・整地したところ、2ヶ月で希望価格＋200万円の指値で成約。

【パターンC：境界不明土地を確定測量で解決】 隣地との境界が不明で10年以上売れなかった物件。売主が確定測量を実施したところ、隣地所有者も協力しスムーズに境界確定。測量後わずか3週間で成約し、当初提示価格より350万円高い金額で売却成功。

2025年～2026年の岡崎市土地市場予測

新東名高速道路の全線開通効果で、岡崎東IC周辺の工業用地需要がさらに加速

リモートワーク定着により、岡崎市中心部から車で20～30分圏内の広大地需要が増加

少子化による空き家増加で、市内中心部の狭小地は値下がりリスクあり

一方で、建築条件なし・更地・整形地は引き続き品薄で価格上昇予想

岡崎市で土地を売却するなら今がベストタイミング

現在の岡崎市は「売り手市場」が続いています。特に以下の条件に当てはまる土地は、早めの売却が賢明です。

岡崎駅・宇頭駅・美合駅からバス15分以内のエリア

間口10ｍ以上の整形地

市街化区域内の更地

国道1号・248号・473号沿いの商業地

逆に、以下のような土地はもう少し待ったほうが良い可能性があります。

市街化調整区域内の農地（転用見込みがない場合）

間口6ｍ未満の旗竿地

急斜面地・崖条例該当地

土壌汚染の疑いがある元工場跡地

最後に｜岡崎市の土地売却は信頼できるパートナー選びが9割

どれだけ良い土地でも、適切な価格設定と販売活動ができなければ高値は実現しません。岡崎市は地域特性が非常に強く、全国展開の不動産会社より、地元に根ざした不動産会社の方が圧倒的に有利です。

エステート・ラボでは、岡崎市に特化した土地売却のスペシャリストが在籍しており、これまで数百件の土地売却をサポートしてきました。 「相続した土地があるけどどうすればいいかわからない」 「近所に知られずに売却したい」 「農地の転用をしたいけど手続きが複雑で…」

このようなお悩みをお持ちの方は、まずは無料相談から始めませんか？ 岡崎市の土地相場を熟知した担当者が、あなたの土地に最適な売却戦略をご提案します。

岡崎市で土地売却をお考えなら、エステート・ラボにぜひご相談ください。 あなたにとって最高の売却となるよう、全力でサポートいたします。