都市計画とは?
都道府県や国土交通省は都市計画を進める場所とそうでない場所を指定しています。
都市計画を実施する区域のことを都市計画区域と呼び、さらに都市計画区域は2つの区域に分かれます。
市街化区域
市街化区域はすでに市街地として形成されている区域で、住宅地や商業施設などが多く住みやすい区域となっております。
この区域は優先的に市街化すべき区域として指定されている区域です。
市街化調整区域
市街化区域とは反対に市街化するのを抑制するべき区域となります。
そのため、基本的には建物を建築出来ない区域となっており、建物を建築する際には条件が必要となります。
・市街地調整区域でも建築出来るケース
①都道府県知事の許可がおりている場合
②農林漁業要建築物を建てる場合
③その地域に住む人にとって必要なものである場合
・市街地調整区域でも建築するメリット
①土地代が安いことが多く、建物に多く費やせる
②固定資産税が安い、都市計画税がかからない
③自然が豊かな場所が多い
・市街地調整区域でも建築するデメリット
①要件を満たさないと建物の建築ができない
②商業施設や生活施設が少ない
③都市ガスや下水道などのライフラインが未整備な場合が多い
既存宅地とは?
既存宅地とは、愛知県開発審査会基準第17号に定められた「既存の宅地における開発行為又は建築行為等」のことをいいます。
例外的に一定の条件を満たしていれば許可なしで開発行為や建築行為が許される制度がありました。
それを既存宅地確認制度といいます。
この制度の適用条件として、市街化調整区域に関する都市計画が指定される以前から宅地となっており、概ね50戸以上の建築物が連たんしている土地における開発行為または建築行為は、例外として認められていました。
しかし、この制度は5年間の経過措置を経た後、2001年5月19日に廃止され、現在は各都道府県で救済措置となる独自の制度が設けられています。
既存宅地でも建築の許可が必要となる場合があるのでまずは確認してみましょう。