岡崎市の不動産売却・買取・査定ならエステート・ラボへ

愛知県岡崎市で不動産売買を手がける「エステート・ラボ」が、任意売却についてご説明します。離婚や不慮の事故などさまざまな事情で、住宅ローン返済にお困りの場合、競売にかけられる前に任意売却する方法が選べます。競売より市場価格に近い価格で売却することが可能です。住宅ローントラブルを抱えている方は、まずは当社にご相談ください。

住まいは生涯の中でもっとも大きなお買い物。ゆえに住宅ローンの返済期間は何十年と続きます。たとえば予想外の病気や不慮の事故、リストラ、離婚などやむを得ない事情で、住宅ローンの支払いが困難になることは珍しくありません。ローンの支払いが滞ると、金融機関は抵当権がついた不動産を差し押さえ、競売にかけて資金の回収を図ります。

競売にかけられてしまうと、市場価格より3～5割ほど安い値段で取引され、手元に資金が残らず、生活再建もままなりません。競売にかけられる前であれば、任意売却するという方法が可能です。債務者と債権者の合意に基づき、不動産を売却する方法で、任意売却なら競売より高い値段で売却することができます。

任意売却はいつでもできる方法ではなく、期限があります。競売が開始されると、任意売却できず自宅を失うことになってしまいます。そうなる前に早めに相談することが必要です。滞納の期間による任意売却の可否については、以下の表を参考にしてください。

任意売却も競売と同じく、物件を売却して手放すことに違いはありません。しかし、競売より高く売却することができて、その他にも多くのメリットがあります。競売と任意売却の違いについては、以下の表を参考にしてください。

競売よりメリットが多い任意売却ですが、状況によっては任意売却できない場合もあります。任意売却のその他のメリットとデメリットについてご説明します。

 

住宅ローン返済中に離婚することになり、互いに別々の生活をすることになっても、住宅ローンの契約は生きています。契約者は離婚前と同じく、住宅ローンを支払い続けなければなりません。住宅ローンの契約の変更は銀行の承諾が必要です。夫が名義人で離婚後も夫がその家に住み続ける場合は、特に問題はありません。ただし、夫が名義人で離婚後は妻がその家に住み続ける場合は、問題になることが考えられます。住宅ローンの返済は家に住む人が支払うことが前提で、銀行の承諾が得られない可能性があるためです。

トラブルを避けるには、住宅ローンの契約名義人を妻に変更する方法がありますが、妻が専業主婦の場合は収入が確保されないとして、名義変更が認められないケースがあります。妻が子どもと一緒に住む場合は、夫が養育費を払い続けることで家に住み続けられますが、住宅ローンを完済するまで支払うことが前提です。夫が再婚してしまうと返済が困難になる可能性があるので、公正証書を作成するか、夫に保証人をつけるという方法で、支払いの滞納を回避することが可能です。

 

離婚後、夫も妻も家に住まない場合は不動産を売却し、売却益で住宅ローン返済に充てることができます。ただし、売却益がローン残債を上回れば、財産分与の対象となり、ローン残債を下回れば、ローンの支払いは続けることになります。任意売却にすれば、住宅ローンの支払いが多少残っても、返済方法を交渉することで無理のない返済が可能です。銀行としても競売の手間がなくなり、確実に返済してもらうことが可能です。

住宅ローン契約時に夫婦のどちらかが名義人、または連帯保証人になるケースがあります。連帯保証は住宅ローンの完済時にしか解除されないため、離婚後も住宅ローンが完済していなければ、連帯保証人の責任を負うことになります。連帯保証を解除するには、代わりの連帯保証人を見つけるしかなく、一般的に連帯保証人を外れることはとても難しいことです。離婚後に連帯保証人から外れるには、名義人単独の収入による住宅ローン契約に借り換える方法があります。契約内容で連帯保証を外してしまうことができます。

エステート・ラボはやむを得ない事情で、不動産売却をお考えのお客様のお話をじっくり伺い、最善のご提案をさせていただきます。まずはお気軽にご相談ください。