瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました

瑕疵とは

瑕疵(かし)」とは何らかの欠陥があること呼び、不具合という意味です。

不動産取引では、購入する際は気付かず、購入後住み始めてから発見されるような生活上に問題となる欠陥や不具合のことを瑕疵といいます(隠れた瑕疵)
また、「瑕疵担保責任」とは売買後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売主が責任を負う範囲や対応する期間を定めたものをいいますが、2020年4月1日から法改正により「契約不適合責任」に変わりました。

契約不適合責任に変わったことにより、中古物件が安心して買うことが出来るようになった反面、売主にとっては責任が重くなりました。
売買後のトラブルを回避するためにも、「契約不適合責任」をしっかり理解しておく必要があります。

1,「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」変更された理由

契約不適合責任に変わった理由として、以下の3つのポイントがあります。

1.わかりやすくするため
2.隠れた瑕疵をなくすため
3.買主の請求できる権利の増加

1つ目のポイントは「瑕疵」という言葉自体が日常的には使わない言葉のため、専門的な知識がない方でもわかりやすくするためです。

2つ目のポイントは、買主にとって発見不可能な「隠れた瑕疵」をなくすためです。
瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」であることを立証するのが難しいという問題がありました。
そこで契約不適合責任は、買主が契約対して種類や品質に適合していないと判断した場合、売主に対して責任を追及できるようになりました。
ここで大事なことは、契約書に「記載があったかどうか」という点です。
売主は事前に、売却物件の欠陥や不具合を正確に把握し、必ず欠陥や不具合を契約書に全て記載することが重要となります。

3つ目のポイントは、買主の請求できる権利が増加するということです。
契約不適合責任では売主が契約内容と異なるものを売却した場合、
買主は「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つができます。※下記に詳細を記載しております。
売主は契約内容と異なるものを売却した場合このような責任を負わなければならないということになります。

2,瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

項目 瑕疵担保責任 契約不適合責任
法的性質 法定責任 契約責任
対象

隠れた瑕疵
(本来備わっているべき性能・機能がない)

契約との不適合
(品質・数量が契約と一致しない)

請求期限 納品後1年以内

事実を知ってから1年以内に告知

買主が請求できる権利

・契約解除
・損害賠償請求

・追完請求
・代金減額請求
・催告解除
・無催告解除
・損害賠償

損害賠償責任 無過失責任 過失責任
損害の範囲 信頼利益 信頼利益・履行利益

 

大きな違いとして、瑕疵担保責任で買主が請求できたのは「契約解除」と「損害賠償」の2つだけでしたが、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つが請求できるようになりました。

3,買主が売上に請求できる5つの権利とは

買主が売上に請求できるようになった5つの権利について解説します。

1.追完請求
追完請求とは、改めて完全な給付を請求することをいいます。
種類や品質が契約内容と異なっていれば、追完請求により完全なものを求めることができます。
たとえば、契約内容では傷の無かった箇所に傷があった場合、買主は売主に対して、該当箇所の修理を請求することが出来るということです。
売主が追完請求を受けないようにするためには、売却する物件の内容をしっかりと確認し、細部まで明記することが重要です。

2.代金減額請求
追完請求をしても売主が対応しないとき、または修理が不可能な際に認められる代金の減額を請求できる権利です。

3.催告解除
追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告し、その期間内に履行できなければ契約を解除できる権利です。
つまり、売主が追完請求に応じない場合、買主は「代金減額請求」と「催告解除」の2つの選択肢を持っていることになります。
買主が催告解除をし、契約解除となった場合、売主は代金を返還しなければいけません。

4.無催告解除
無催告解除は、契約不適合により追完請求をしたにもかかわらず「契約の目的を達成しない」「契約の目的が達成できない」ときに契約解除を行うことができます。

5.損害賠償請求
契約不適合責任では、売主が故意に隠した不具合、売主の過失で生じた損害など、落ち度がない限り損害賠償は請求されないことになりました。
瑕疵担保責任の損害賠償請求ができる範囲は「信頼利益」に限られていましたが、契約不適合責任の損害賠償請求の範囲は「履行利益」も含まれるようになります。
・信頼利益とは
 契約が不成立・無効になった場合に、登記費用などの契約締結のための準備費用など、その契約が有効であると信頼して被った損害のこと

・履行利益とは
 転売利益や営業利益など契約した場合に債権者が得られたであろう利益を失った損害のこと

当店でご利用いただける電子決済のご案内

下記よりお選びいただけます。