マンション売却の疑問解決！【岡崎市版】税金・費用を徹底解説
2025/07/17
岡崎市でマンションのご売却を検討されている皆さま、「売却で利益が出たら税金はどのくらいかかるの？」「仲介手数料以外にも費用が発生するって本当？」といった税金や費用に関する疑問は尽きないのではないでしょうか。
マンション売却は、物件価格以外にも様々な費用が発生し、さらに売却益が出た場合には税金もかかります。これらの金銭的な側面を事前に把握しておくことは、資金計画を立て、安心して売却を進める上で非常に重要です。
この記事では、岡崎市でのマンション売却を考えているあなたが、後で「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないために、発生する税金と諸費用を徹底的に、そして分かりやすく解説します。 プロの視点から、節税のポイントや費用を抑えるコツもお伝えしますので、ぜひ最後までお読みください。
はじめに：なぜ税金と費用を事前に知る必要があるのか？
マンション売却で得た売却代金が、全て手元に残るわけではありません。売却には様々なコストがかかり、それを把握していないと、想定していた手残り額と大きく異なり、次への資金計画に狂いが生じる可能性があります。
特に、税金は売却益に対して課税されるため、事前に計算方法や特例を知っておくことで、大きな節税につながることもあります。岡崎市に住むあなたも、賢く売却するための知識を身につけましょう。
マンション売却で発生する「費用」を徹底解説
まずは、売却の際に発生する主な費用について見ていきましょう。これらの費用は、一般的に売却代金の中から支払われることになります。
1. 仲介手数料
不動産会社に売却を依頼した場合に発生する、最も大きな費用です。
計算方法: 宅地建物取引業法で上限が定められています。
売却価格200万円以下: 売却価格 × 5% ＋ 消費税
売却価格200万円超～400万円以下: 売却価格 × 4% ＋ 2万円 ＋ 消費税
売却価格400万円超: 売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
例: 売却価格3,000万円の場合 3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税（10%） ＝ 90万円 ＋ 6万円 ＋ 9.6万円 ＝ 105.6万円
支払いタイミング: 一般的に「売買契約締結時」に半額、「引き渡し時（決済時）」に残りの半額を支払います。
引き渡し時（決済時）に一括支払いの場合がありますので、不動産会社に確認をしてください。
注意点: 不動産会社によっては「成功報酬型」のため、売却が成立しない限り仲介手数料は発生しません（ただし、媒介契約の種類によっては別途費用が発生することもあります）。
2. 印紙税（売買契約書に貼付）
不動産売買契約書に貼付する印紙代です。契約書に記載された売買金額によって税額が変わります。
記載された契約金額税額
1千万円を超え5千万円以下1万円
5千万円を超え1億円以下3万円
※2025年3月31日までに作成されるものは軽減税率が適用されます。上記は軽減税率適用後の金額です。 （参照：国税庁ウェブサイトなど）
3. 抵当権抹消登記費用
住宅ローンを完済した場合に、不動産に設定されている抵当権（担保）を抹消するための登記費用です。
登録免許税: 不動産1つにつき1,000円。マンションの場合、土地と建物の2つで2,000円が一般的です。
司法書士への報酬: 抵当権抹消登記は、専門知識が必要なため、司法書士に依頼するのが一般的です。報酬は1万円～2万円程度が目安です。
4. 測量費用（場合によって）
土地との境界が不明確な場合や、土地面積に疑義がある場合に、測量が必要となることがあります。マンションの場合は、敷地の境界が明確なことがほとんどのため、発生することは稀です。
5. その他の費用
ハウスクリーニング費用: 内覧時の印象を良くするために、売却前に専門業者に依頼する場合があります。
不用品処分費用: 引っ越しに伴い、不要な家具や家電などを処分する費用です。
引っ越し費用: 次の住居への引っ越し費用です。
各種証明書発行手数料: 住民票や印鑑証明書などの取得費用。
（ローン繰り上げ返済手数料）: 住宅ローンを一括返済する際、金融機関によっては手数料が発生する場合があります。事前に確認しましょう。
マンション売却で発生する「税金」を徹底解説
売却によって利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」が課せられます。これは、所得税と住民税から構成されます。
1. 譲渡所得税とは？
マンションなどの不動産を売却して得た利益を「譲渡所得」といい、この譲渡所得に対して課せられる税金が「譲渡所得税」です。
計算式: 譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
売却価格: マンションの売却代金
取得費: マンションを購入した時の費用（購入代金、購入時の仲介手数料、印紙税、登記費用、不動産取得税など）＋ リフォーム費用など。
※所有期間が長期の場合、購入時の資料がないケースも。その場合は売却価格の5%を概算取得費とすることができますが、税負担が重くなる可能性があります。
譲渡費用: 売却のためにかかった費用（仲介手数料、印紙税、登記費用、測量費用など）
2. 税率について
譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって大きく異なります。
所有期間所得税率住民税率合計税率
5年以下30.63%9%39.63% (短期譲渡所得)
5年超15.315%5%20.315% (長期譲渡所得)
※所得税率には、復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が含まれています。 所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断されます。 例えば、2020年3月に購入したマンションを2025年1月に売却した場合、所有期間は「5年以下」とみなされ、短期譲渡所得の税率が適用されます。所有期間5年超になるまで待つことで、税率が半分以下になるケースも多いため、売却時期は慎重に検討しましょう。
3. 譲渡所得税の特例・控除（節税のチャンス！）
マイホーム（居住用財産）の売却には、税負担を大幅に軽減できる様々な特例や控除が用意されています。
① 3,000万円特別控除:
マイホームを売却して利益が出た場合、最高3,000万円まで譲渡所得から控除できる制度です。
この特例を使えば、ほとんどのケースで譲渡所得税はかからなくなります。
適用条件の例:
自分が住んでいた家屋とその敷地であること。
居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
特定の特例（買い換え特例など）と重複して適用できない場合がある。
② 10年超所有軽減税率の特例:
マイホームの所有期間が10年を超えている場合に、譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が軽減される制度です。
3,000万円特別控除と併用可能です。
③ 買い換え特例:
マイホームを売却し、新しくマイホームを買い換える場合に、一定の要件を満たせば、譲渡所得税の支払いを将来に繰り延べできる制度です。
ただし、3,000万円特別控除とは選択適用となります。
④ 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除:
マイホームを売却して損失が出た場合に、他の所得と損益通算したり、翌年以降3年間繰り越して控除できる制度です。
【重要】 これらの特例は複雑であり、適用には細かい条件があります。ご自身のケースでどの特例が適用できるか、どれが最も有利になるかは、必ず税理士や税務署に事前に相談しましょう。 岡崎市を管轄する税務署や、地域の税理士に相談することをおすすめします。
岡崎市でのマンション売却、賢く進めるためのチェックリスト
売却費用・税金の概算を把握する: 不動産会社の査定時に、売却にかかる諸費用や税金についても試算してもらいましょう。
所有期間を確認する: 5年超になるか否かで税率が大きく変わるため、購入日を再確認しましょう。
特例・控除の適用可否を検討する: 3,000万円特別控除など、節税につながる制度が利用できるか、税理士に相談しましょう。
必要書類を早めに準備する: 売買契約書、購入時の領収書、リフォーム履歴の資料など、取得費や譲渡費用を証明する書類は大切に保管しておきましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ: 税金や費用についても的確なアドバイスをくれる、知識の豊富な担当者を選びましょう。
まとめ：税金・費用を理解して、岡崎市のマンション売却を成功させよう！
岡崎市でのマンション売却は、物件選びから引き渡しまで、様々なプロセスがあります。特に税金と費用は、売却後の手残り額に直結するため、事前にしっかりと把握しておくことが不可欠です。
この記事で解説した情報を参考に、ご自身のマンション売却で発生する費用や税金をシミュレーションし、疑問点があれば迷わず専門家（不動産会社、税理士など）に相談しましょう。
適切な知識と準備で、あなたの岡崎市のマンション売却が成功することを願っています。
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