【岡崎市で土地を売却する前に】知るべき注意点とリスク回避策
2025/07/16
岡崎市で土地のご売却をお考えですか？「いざ売ろう！」と思った時、期待に胸を膨らませる一方で、「何かトラブルに巻き込まれたらどうしよう」「損をしてしまうのでは…」といった不安を感じる方も少なくないでしょう。土地売却は人生の中でも大きな取引であり、事前の準備と知識が不足していると、思わぬ落とし穴にはまってしまうこともあります。
この記事では、岡崎市で土地を売却する前に必ず知っておくべき注意点と、それらを回避するための具体的なリスク回避策を徹底解説します。安心して、そして納得のいく形で土地を売却できるよう、ぜひ最後までお読みください。
1. 売却前に知るべき「土地の法的制限と状態」に関する注意点
あなたの土地がどのような状態にあり、どのような法的制限を受けているかを知ることは、トラブルを避ける上で最も重要です。
注意点1：境界が不明確である
隣地との境界があいまいなまま売却すると、後々隣地所有者との間でトラブルになる可能性があります。
リスク回避策: 売却前に確定測量を行い、土地の境界を明確にすることをおすすめします。費用はかかりますが、買主への安心材料となり、スムーズな売却につながります。不動産会社に相談し、測量士の紹介を受けましょう。
注意点2：地中に埋設物がある可能性がある
過去に建物が建っていた土地や、以前に整地された土地では、地中に基礎や瓦礫などの埋設物が残っている可能性があります。これらは売主の責任で撤去することになる場合が多く、予期せぬ費用が発生します。
リスク回避策: 売却前に不動産会社と相談し、地中探査を検討することも一つです。また、売買契約書に「地中埋設物がある場合の取り決め」を明記してもらい、買主との認識をすり合わせておくことが重要です。過去の土地の履歴をできる限り把握しておきましょう。
注意点3：土壌汚染の可能性がある
過去に工場やガソリンスタンドなどがあった土地の場合、土壌汚染の可能性があります。土壌汚染が判明した場合、売主が浄化費用を負担する義務を負うことがあります。
リスク回避策: 過去の土地利用履歴を確認し、不安がある場合は専門機関による土壌調査を検討しましょう。リスクがある場合は、売買契約書にその旨を明記し、買主との合意形成を行うことが不可欠です。
注意点4：接道義務を満たしていない
建築基準法では、建物は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（接道義務）。この義務を満たしていない土地（再建築不可物件）は、原則として建物の建て替えができないため、買主が見つかりにくく、価格も大幅に下がる可能性があります。
リスク回避策: 売却を検討する前に、必ず不動産会社に接道状況を確認してもらいましょう。接道義務を満たさない場合でも、例外規定や救済措置があるケースもありますので、専門家のアドバイスを受けましょう。
注意点5：私道負担がある
土地が私道に接している場合、その私道の所有権の一部を所有していたり、管理義務や費用負担が発生したりすることがあります。これらは買主にとってデメリットとなる場合があります。
リスク回避策: 私道負担の有無と、その内容（所有権の有無、共有持分の割合、管理費用の分担など）を正確に把握し、不動産会社を通じて買主に明確に伝えましょう。
2. 売却プロセスで発生しやすいトラブルと回避策
土地を売却する一連の流れの中で、売主が特に注意すべき点があります。
注意点1：査定額が高すぎて売れない（機会損失）
不動産会社の中には、媒介契約を結ぶために相場より高い査定額を提示するケースがあります。しかし、現実離れした価格では買主が見つからず、売却期間が長期化し、結果的に値下げせざるを得なくなることがあります。
リスク回避策: 複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額の「根拠」を徹底的に確認しましょう。周辺の取引事例や市場動向に基づいた、納得のいく説明ができる不動産会社を選びましょう。高すぎる査定額には安易に飛びつかず、冷静に判断することが重要です。
注意点2：不動産会社による「囲い込み」
不動産会社が自社の利益を最大化するために、他の不動産会社に買主を紹介しない「囲い込み」を行うことがあります。これにより、買主を見つける機会が限定され、売却期間が延びたり、高く売れるチャンスを逃したりする可能性があります。
リスク回避策: 一般媒介契約（複数の不動産会社に依頼できる）を選ぶか、専任媒介契約を結ぶ場合は、不動産会社が指定流通機構（レインズ）に登録しているか、定期的な報告があるかなどを確認しましょう。また、定期的に売却活動の進捗報告を受け、広告の状況などをチェックすることも大切です。
注意点3：契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）
売却した土地に、契約書に記載されていない不具合（例：土壌汚染、地中埋設物、建物の欠陥など）が引き渡し後に判明した場合、売主が修繕費用や損害賠償を負う責任です。
リスク回避策: 土地の状況について、売主が知り得る情報はすべて不動産会社に伝え、売買契約書に明確に記載してもらいましょう。不安な点がある場合は、専門家による事前調査を検討することも重要です。また、買主との間で責任の範囲や期間について合意形成を図り、特約を設けることも可能です。
注意点4：ローン特約・手付解除による契約解除
買主が住宅ローンを組めなかった場合や、手付金を放棄することで契約を解除できる特約が契約書に盛り込まれていることが一般的です。これは売主にとっては、売却が白紙に戻るリスクを伴います。
リスク回避策: 不動産会社に、買主のローン事前審査の状況を確認してもらいましょう。また、手付金の額を適切に設定してもらうことも重要です。
3. 税金に関する注意点
土地売却によって得た利益には、税金がかかります。
注意点1：譲渡所得税の存在
土地を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」がかかります。所有期間によって税率が変わるため、知らずに売却すると税金で大きな損をする可能性があります。
リスク回避策: 売却前に不動産会社や税理士に相談し、税金のシミュレーションを行いましょう。特に、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わるため、売却タイミングを検討する際の重要な要素となります。控除や特例（例：マイホーム売却の3,000万円特別控除など）が適用される場合もありますので、確認しておきましょう。
まとめ：岡崎市での土地売却は、事前の準備と情報収集がカギ
岡崎市で土地を売却する際に知っておくべき注意点とリスク回避策を解説しました。土地売却は複雑な手続きが伴いますが、これらのポイントを事前に把握し、適切な対策を講じることで、多くのトラブルを未然に防ぎ、安心して売却を進めることができます。
土地の状態を把握する（境界、埋設物、土壌汚染、接道、私道など）
信頼できる不動産会社選びを徹底する（複数査定、査定根拠の確認）
売却プロセス中のリスク（囲い込み、契約不適合責任など）に備える
税金に関する知識を身につける
何よりも重要なのは、信頼できる不動産会社を見つけることです。岡崎市での土地売却に強く、親身に相談に乗ってくれるパートナーを見つけ、疑問や不安を解消しながら、あなたの土地売却を成功させましょう。
まずは、無料査定から、あなたの土地の価値とリスクを洗い出す一歩を踏み出してみませんか？
お問い合わせ方法
* TEL: [0564-57-1333]
* URL: [https://estate-labo.co.jp/]
* お問い合わせフォーム: [https://estate-labo.co.jp/contact/]
* 来店予約: [https://www.estate-labo.com/reservation/select/]
[会社名]株式会社エステート・ラボ
[所在地]岡崎市上地6丁目1-19 明友ビル 101