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岡崎市で大切な実家や土地を相続され、その売却を検討している皆様。「売却でまとまったお金が入るはずなのに、税金でごっそり持っていかれるのでは…」と不安に感じていませんか？

相続不動産の売却には、相続税だけでなく、売却益が出た場合に課せられる譲渡所得税など、複数の税金が関係してきます。これらの税金を正しく理解し、適切な対策を講じることで、手元に残る金額を大きく変えることが可能です。

この記事では、岡崎市で相続不動産の売却を考えている方が、賢く税金を抑え、後悔しないための具体的な方法を、2025年の最新情報も踏まえて徹底解説します。

相続不動産売却でかかる主要な税金の種類

相続不動産の売却で発生しうる主な税金は以下の通りです。

相続税: 故人から財産を相続した際にかかる税金。基礎控除額を超える場合に発生します。

譲渡所得税: 不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金。所得税と住民税の合計です。

印紙税: 売買契約書に貼付する税金。

登録免許税: 相続登記や抵当権抹消登記などにかかる税金。

この中でも、特に金額が大きくなりがちなのが相続税と譲渡所得税です。ここでは、これら二つの税金に焦点を当て、具体的な節税策を見ていきましょう。

賢く税金を抑えるための特例・控除【最重要！】

相続不動産の売却において、最も有効な税金対策となるのが、国が定めている各種の特例や控除の適用です。ご自身のケースに当てはまるものがないか、必ず確認しましょう。

1. 相続空き家の3,000万円特別控除（特定居住用財産の譲渡所得の特別控除）

これが、相続不動産の譲渡所得税を大幅に抑えられる可能性のある、最も重要な特例の一つです。

＜概要＞ 故人が住んでいた家（空き家）を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。この特例を適用できれば、売却益が3,000万円以下であれば譲渡所得税はかからないことになります。

＜主な適用要件（2025年時点の概要）＞

相続開始の直前まで故人が居住していた家屋であること

故人が一人暮らしであったこと（例外あり）

昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（耐震基準を満たせば築年数は不問）

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること（2025年12月31日までの売却が期限延長されています）

売却価格が1億円以下であること

家屋を取り壊して土地のみを売却する場合は、取り壊し後、賃貸など他の用途に供していないこと

買主が特別な関係者（親族など）でないこと

＜岡崎市でのポイント＞ 岡崎市内にも、この特例の対象となる昭和56年以前築の戸建ては多く存在します。特に築年数の古い実家を相続された方は、この特例の適用可能性を真っ先に検討すべきです。ただし、「売却期限」が重要な要件となるため、相続後速やかに売却計画を立てることが肝要です。

2. 相続税の取得費加算の特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）

相続税を支払った方が不動産を売却する場合に適用できる特例です。

＜概要＞ 相続で取得した不動産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得の計算における取得費に加算できます。

＜ポイント＞

取得費が増えることで、譲渡所得が圧縮され、結果として譲渡所得税が軽減されます。

「相続空き家の3,000万円特別控除」との併用は可能です。ただし、計算方法が複雑になるため、税理士への相談が不可欠です。

3. マイホーム（居住用財産）を売却した場合の3,000万円特別控除（※相続後の居住実績による）

相続した実家にご自身が引っ越し、一定期間居住した後に売却する場合に適用できる可能性があります。

＜概要＞ ご自身が居住していた家屋やその敷地を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

＜適用要件（一部）＞

ご自身がその家屋に居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

売却する年の前々年、前年、本年にこの特例や他のマイホーム特例を適用していないこと

＜注意点＞ 相続空き家の特例とは異なり、ご自身が居住した実績が必要になります。どちらの特例が有利か、適用要件を慎重に比較検討しましょう。

その他の税金対策・留意点

1. 不動産の「取得費」を正確に把握する

譲渡所得税は「売却価格 − （取得費 ＋ 譲渡費用） − 特別控除額」で計算されます。このうち「取得費」が不明確な場合、売却価格の5%を概算取得費とみなす「概算取得費控除」が適用され、税負担が増える可能性があります。

購入時の契約書: 故人が不動産を購入した際の売買契約書や、当時の領収書などを確認し、取得費（購入代金、購入手数料、建築費など）を正確に把握しましょう。

相続時の評価額ではない: 相続税の評価額は、譲渡所得税の取得費とは異なりますので注意が必要です。

不明な場合でも諦めない: 過去の登記簿謄本や建築請負契約書などから、取得費を推測できる場合もあります。諦めずに税理士に相談しましょう。

2. 「譲渡費用」を漏れなく計上する

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用のことです。これらも取得費と同様に譲渡所得から差し引くことができます。

＜主な譲渡費用＞

不動産会社に支払った仲介手数料

売買契約書に貼付した印紙税

測量費、建物解体費用（特例適用の場合を除く）

登記費用（登録免許税や司法書士報酬）

売却のために行ったリフォーム費用（取得費に加算される場合もあり、要確認）

領収書などをきちんと保管し、漏れなく計上することが重要です。

3. 短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

不動産の譲渡所得税率は、その不動産の所有期間によって異なります。

長期譲渡所得: 所有期間が5年超の場合。税率20.315%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）

短期譲渡所得: 所有期間が5年以下の場合。税率39.63%（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%）

相続の場合、所有期間は故人が不動産を取得した日からカウントされます。そのため、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得となるケースがほとんどです。しかし、中には故人の所有期間が短かったり、相続から5年以内に売却期限が来るケースもあるため、必ず確認しましょう。

4. 確定申告は必ず行う

譲渡所得税は、不動産を売却した翌年に確定申告を行うことで納税します。特例や控除を適用するためには、必ず確定申告が必要です。確定申告の時期は、毎年2月16日から3月15日までです。

5. 専門家への相談を躊躇しない

税金に関する知識は複雑であり、個々の状況によって適用できる特例や最適な対策は異なります。岡崎市内の税理士など、相続不動産に詳しい専門家に相談することで、以下のようなメリットがあります。

最適な節税策の提案: ご自身のケースで適用できる特例や控除を漏らさず提案してくれます。

税額のシミュレーション: 売却にかかる税金がどのくらいになるか、事前に把握できます。

煩雑な書類作成の代行: 確定申告や各種申請手続きをサポートしてくれます。

無料で相談を受け付けている税理士事務所もありますので、まずは相談してみることを強くおすすめします。

まとめ：岡崎市の相続不動産売却、税金対策は「早期の準備と専門家への相談」が鍵

岡崎市で相続した不動産を売却する際、税金対策は非常に重要な要素です。特に「相続空き家の3,000万円特別控除」や「相続税の取得費加算の特例」は、税負担を大きく軽減できる可能性を秘めています。

これらの特例を最大限に活用し、後悔しない売却を実現するためには、

相続後、できるだけ早く売却計画を立てる（特に期限のある特例に注意）

売却前に、必ず相続税や譲渡所得税に詳しい税理士に相談する

関連書類（購入時の契約書、領収書など）をきちんと整理・保管する

ことが何よりも重要です。

適切な税金対策を行うことで、手元に残る資産を最大限に守り、岡崎での新たな生活設計に役立てていただければ幸いです。

免責事項: 本記事は一般的な税金情報を提供することを目的としており、個別の税務相談に対応するものではありません。税法は改正される可能性があります。具体的な税金対策や申告手続きについては、必ず税理士にご相談ください。

 

 

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