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岡崎市で相続した不動産が、複数の相続人による「共有名義」になっている場合、その売却は単独名義の不動産に比べて、より複雑で注意が必要です。

「兄弟姉妹で実家を相続したけれど、意見がまとまらない」「売却したいのに、共有者の1人が反対している」といったお悩みはありませんか？

この記事では、岡崎市で共有名義の相続不動産売却を検討されている方が、後悔することなくスムーズに手続きを進められるよう、具体的な注意点と、よくあるトラブルを未然に防ぐための実践的な回避策を徹底解説します。

共有名義の相続不動産売却、なぜ難しい？

岡崎市に限らず、共有名義の不動産売却は、以下の点で難易度が高くなります。

1. 共有者全員の同意が必要

民法第251条により、共有物を変更する行為（売却を含む）は、共有者全員の同意が必要とされています。つまり、たとえわずかな持分であっても、たった一人の共有者が反対すれば、原則として売却はできません。

2. 意見の対立が生じやすい

共有者間で「売却したい」「売却したくない」「もっと高く売りたい」「早く現金化したい」など、不動産に対する考え方や希望が異なることが多く、意見の対立が生じやすいのが実情です。

3. 税金・費用負担の複雑さ

売却にかかる費用（仲介手数料、測量費など）や、売却益が出た場合の譲渡所得税の負担割合、確定申告の方法などが、単独名義に比べて複雑になります。

岡崎市で共有名義の相続不動産を売却する際の具体的な注意点

注意点1：遺産分割協議書の内容を再確認する

相続時に作成した遺産分割協議書には、不動産の相続に関する取り決めが記載されています。

誰が、どのくらいの持分で相続したのか？

売却に関する取り決めはされているか？

売却前に、この内容を共有者全員で改めて確認し、認識のズレがないか確認しましょう。

注意点2：共有者全員の売却意思と希望条件を把握する

まずは、各共有者が「本当に売却したいのか」「いつまでに売りたいのか」「希望売却価格はどのくらいか」といった意思と希望条件を丁寧にヒアリングし、現状を把握することが重要です。

注意点3：未登記の共有持分がないか確認する

相続登記が完了していても、過去の相続などで一部の共有持分が未登記のままになっているケースが稀にあります。売却前に必ず法務局で登記簿謄本を取得し、全ての共有者の持分が登記されているかを確認しましょう。未登記の場合、売却前に相続登記を完了させる必要があります。

注意点4：売却代金の分配方法を事前に決める

売却が成功した場合、得られた代金をどのように分配するかを事前に明確にしておきましょう。基本的には持ち分割合に応じた分配となりますが、特定の共有者がこれまで多く費用を負担していた場合などは、その分を考慮するといった調整が必要になることもあります。

注意点5：税金の特例適用要件を確認する

相続した不動産を売却する際に適用される「相続空き家の3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」などは、共有者それぞれに適用要件があります。共有者全員が適用対象となるわけではないため、事前に税理士に相談し、ご自身のケースで適用可能かを確認することが重要です。岡崎市内の税理士事務所であれば、地元の税務署の運用なども踏まえたアドバイスが期待できます。

共有名義不動産売却でのトラブルを回避するための実践的対策

対策1：こまめな情報共有とオープンな話し合いの場を設ける

これが最も重要です。

定期的なミーティング: 定期的に共有者全員で集まる機会を設け、売却に関する進捗状況や課題を共有します。遠方に住む共有者がいる場合は、オンライン会議などを活用しましょう。

情報の一元化: 不動産会社からの連絡や査定書など、重要な情報は全員で共有できるツール（グループチャット、共有フォルダなど）を活用し、情報の行き違いを防ぎます。

議事録の作成: 話し合いの内容や決定事項は議事録として残し、後で「言った・言わない」のトラブルになるのを防ぎましょう。

対策2：専門家を交えて冷静に話し合う

共有者間の意見がまとまらない場合や、法的な問題が絡む場合は、早めに専門家を交えて話し合うことを強くお勧めします。

弁護士: 遺産分割協議がまとまらない、特定の共有者が売却に強く反対している、共有物分割請求訴訟を検討する必要があるなど、法的な紛争解決が必要な場合に相談します。

税理士: 売却にかかる税金（譲渡所得税、相続税など）についてのアドバイスや、節税対策の提案を受けます。特に共有名義の場合、各自の税負担が異なる場合があるため必須です。

不動産会社（相続に強い・共有名義の実績豊富）: 共有名義の不動産売却に特化した実績を持つ不動産会社を選びましょう。彼らは、共有者間の調整や、複雑な手続きを円滑に進めるノウハウを持っています。岡崎市内で「相続不動産」「共有名義」の実績が豊富な会社を選ぶのがポイントです。

対策3：共有物分割請求を検討する（最終手段）

どうしても共有者間の合意が得られない場合、裁判所に共有物分割請求を申し立てることも可能です。これは最終手段であり、時間や費用がかかる上、裁判所の判断によっては意図しない結果になる可能性もあります。しかし、共有関係を解消する有効な手段の一つです。

対策4：共有持分のみを売却する（慎重な検討が必要）

売却に反対する共有者がいて、どうしても全体売却ができない場合、自身の共有持分のみを売却するという選択肢もあります。ただし、持分のみの購入希望者は限られ、市場価値も低くなる傾向があるため、売却価格は安くなる可能性が高いです。また、買主が共有者となることで、新たなトラブルが生じる可能性も考慮が必要です。この方法は、特に慎重な検討が求められます。

対策5：共有者間の「代償分割」も視野に入れる

特定の共有者が物件を残したいと希望し、他の共有者が売却して現金化したい場合は、物件を残したい共有者が、他の共有者に対して持ち分に応じた金銭を支払う「代償分割」という方法もあります。これにより、物件を残しつつ、他の共有者も現金を得ることができます。

岡崎市で信頼できる不動産会社を見つけるポイント

共有名義の不動産売却では、不動産会社の役割が非常に大きいです。

共有名義・相続不動産の売却実績が豊富か: 過去に同様の案件を成功させた実績があるかを確認しましょう。

共有者間の調整に長けているか: 共有者間の意見の相違を解消し、円滑なコミュニケーションをサポートする能力があるか。

地元の情報に詳しいか（岡崎市内の市場動向など）: 岡崎市内の不動産市場、地域特性、売買事例に精通しているかを確認しましょう。地元の需要を正確に把握している会社は、適正な価格設定と効率的な売却活動が期待できます。

税理士や弁護士などの専門家と連携しているか: 必要に応じて専門家を紹介してくれる、あるいは連携して問題解決にあたってくれる体制があるか。

複数の不動産会社に相談し、担当者の対応や提案内容を比較検討することをおすすめします。

まとめ：岡崎市の共有名義不動産売却は「話し合い」と「専門家」が鍵

岡崎市で共有名義の相続不動産を売却する際、最も大切なのは「共有者全員でのオープンで建設的な話し合い」です。そして、意見がまとまらない場合や複雑な問題に直面した場合は、「専門家（弁護士、税理士、相続に強い不動産会社）の力を借りる」ことが、トラブル回避と売却成功への鍵となります。

この記事が、岡崎市で相続不動産の売却にお悩みの皆さまの一助となれば幸いです。

免責事項: 本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別のケースにおける法的・税務的アドバイスを提供するものではありません。具体的な手続きを進める際は、必ず専門家にご相談ください。

 

 

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