離婚時の共有名義不動産売却で失敗しないための完全ガイド
2025/06/28
離婚時の共有名義不動産売却で失敗しないための完全ガイド
離婚手続きの中でも特に複雑なのが、夫婦で共有名義となっている不動産の処理です。適切な手順を踏まずに進めると、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。本記事では、離婚時の共有名義不動産売却について、必要な手続きから注意点まで詳しく解説します。
目次
共有名義不動産とは
離婚時の不動産処理の選択肢
売却前に確認すべき重要なポイント
売却手続きの流れ
必要書類と準備事項
税金関係の注意点
よくあるトラブルと対処法
専門家への相談タイミング
共有名義不動産とは
共有名義不動産とは、複数の人が共同で所有権を持つ不動産のことです。夫婦の場合、住宅購入時に夫婦それぞれが資金を出し合った場合や、住宅ローンを夫婦連帯で組んだ場合などに共有名義となることが一般的です。
持分割合の確認方法
まず最初に行うべきことは、登記簿謄本で正確な持分割合を確認することです。登記簿謄本は法務局で取得でき、オンラインでも申請可能です。持分割合は「2分の1」「3分の1」といった形で記載されており、この割合が売却時の分配比率の基準となります。
離婚時の不動産処理の選択肢
離婚時の共有名義不動産には、主に以下の3つの選択肢があります。
1. 売却して現金化
最もシンプルで公平な方法です。売却代金から諸費用を差し引いた残額を、持分割合に応じて分配します。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるかどうかが重要なポイントとなります。
2. 一方が買い取る
どちらか一方がもう一方の持分を買い取り、単独名義にする方法です。この場合、不動産鑑定による適正な価格算定が必要となります。
3. 共有名義のまま維持
離婚後も共有名義を維持する方法ですが、将来的なトラブルの原因となりやすいため、一般的には推奨されません。
売却前に確認すべき重要なポイント
住宅ローンの残債確認
住宅ローンが残っている場合は、金融機関に残債額を確認します。売却予想価格と比較して、オーバーローン状態（売却価格＜ローン残債）かどうかを把握することが重要です。
抵当権の設定状況
登記簿謄本で抵当権の設定状況を確認します。通常、住宅ローンがある場合は金融機関が抵当権を設定しています。売却時にはこの抵当権を抹消する必要があります。
不動産の現在価値
複数の不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価値を把握します。インターネットの一括査定サービスを利用すると効率的です。
売却手続きの流れ
ステップ1：夫婦間での合意形成
売却に関する以下の事項について、夫婦間で合意を形成します。
売却価格の最低ライン
売却時期
売却代金の分配方法
仲介業者の選定
ステップ2：不動産会社の選定と媒介契約
信頼できる不動産会社を選定し、媒介契約を締結します。共有名義の場合、原則として共有者全員が契約当事者となる必要があります。
ステップ3：売却活動の開始
不動産会社による販売活動が開始されます。内覧対応などは夫婦で協力して行う必要があります。
ステップ4：売買契約の締結
買主が決まったら売買契約を締結します。共有名義の場合、共有者全員が契約書に署名・押印する必要があります。
ステップ5：決済・引き渡し
住宅ローンがある場合は、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消します。その後、所有権移転登記を行い、残金を受け取ります。
必要書類と準備事項
共通して必要な書類
登記済権利証（登記識別情報）
印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
住民票
固定資産税納税通知書
建築確認済証・検査済証
設計図書
住宅ローンがある場合の追加書類
金銭消費貸借契約書
償還予定表
残債証明書
共有名義特有の注意点
共有名義不動産の売却では、共有者全員の合意と署名が必要です。離婚手続き中であっても、法的には共有関係が継続しているため、一方の独断で売却を進めることはできません。
税金関係の注意点
譲渡所得税
不動産売却により利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。居住用不動産の場合、3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。
特別控除の適用条件
居住用不動産の3,000万円特別控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。
自己居住用の不動産であること
居住しなくなってから3年以内の売却であること
親族間売買でないこと
共有名義の場合の特例
共有名義の場合、各共有者がそれぞれ3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。ただし、適用には一定の要件があるため、税理士への相談を推奨します。
よくあるトラブルと対処法
トラブル1：売却価格で合意できない
対処法： 複数の不動産鑑定士による査定を取得し、客観的な価格を基準に話し合いを行います。それでも合意できない場合は、調停や裁判での解決を検討します。
トラブル2：一方が売却に非協力的
対処法： 家庭裁判所での調停を申し立てることができます。調停でも解決しない場合は、共有物分割請求訴訟を提起する方法もあります。
トラブル3：オーバーローン状態
対処法： 任意売却や個人民事再生、自己破産などの債務整理手続きを検討します。早期に弁護士や司法書士に相談することが重要です。
トラブル4：名義変更前の売却
対処法： 離婚前であっても、財産分与の一環として売却は可能です。ただし、離婚協議書や調停調書などで売却について明記しておくことが重要です。
専門家への相談タイミング
弁護士への相談が必要な場合
夫婦間で売却について合意できない
財産分与の割合で争いがある
相手方が売却に協力しない
税理士への相談が必要な場合
売却により大きな利益が見込まれる
特別控除の適用可否を確認したい
贈与税の課税関係を確認したい
司法書士への相談が必要な場合
登記手続きについて不明な点がある
住宅ローンの抵当権抹消について相談したい
まとめ
離婚時の共有名義不動産売却は、法的・税務的に複雑な手続きが必要となります。トラブルを避けるためには、事前の準備と専門家への相談が重要です。
特に重要なポイントは以下の通りです。
事前準備のポイント
登記簿謄本による持分割合の確認
住宅ローン残債の把握
不動産の現在価値の査定
夫婦間での合意形成
手続き上の注意点
共有者全員の合意と署名が必要
適切な書類の準備
税務上の特例の活用
専門家への適切なタイミングでの相談
離婚という精神的に負担の大きい時期だからこそ、適切な知識と準備で、スムーズな不動産処理を実現しましょう。不明な点がある場合は、遠慮なく専門家に相談することをお勧めします。
【岡崎市 相続不動産売却 相談窓口】
当社は岡崎市・幸田町周辺で不動産売買を専門でおこなっております。
家・土地・マンションなど不動産についてお困りの方は、エステート・ラボへお気軽にご相談ください。
お問い合わせ方法
* TEL: [0564-57-1333]
* URL: [https://estate-labo.co.jp/]
* お問い合わせフォーム: [https://estate-labo.co.jp/contact/]
* 来店予約: [https://www.estate-labo.com/reservation/select/]
[会社名]株式会社エステート・ラボ
[所在地]岡崎市上地6丁目1-19 明友ビル 101