囲い込み対策ガイド

2025/06/17

⚠️囲い込みとは何か？

囲い込みの定義：
不動産会社が売主から仲介依頼を受けた物件を、他社に紹介せず自社のみで取引を完結させようとする行為

囲い込みの具体的な手法：

他社からの問い合わせに「既に申込みが入っています」と虚偽の回答
レインズ（不動産流通機構）への登録を怠る、または情報を正確に開示しない
他社の顧客案内を断る、または条件を厳しくする
売却価格を意図的に高く設定し、他社の購入希望者を排除

📊3つの媒介契約の特徴比較

項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
契約社数	1社のみ	1社のみ	複数社可能
自己発見取引	不可	可能	可能
レインズ登録	5日以内（義務）	7日以内（義務）	任意
報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	なし
契約期間	最大3ヶ月	最大3ヶ月	制限なし（通常3ヶ月）
囲い込みリスク	高い	高い	低い
販売活動の積極性	高い	高い	会社により差が大きい

🎯囲い込み対策の戦略的使い分け

🛡️ 完全防御戦略

一般媒介契約を選択

複数社に依頼することで、物理的に囲い込みを不可能にする最も確実な方法です。

⚖️ バランス戦略

専任媒介契約＋監視体制

1社に集中して依頼しつつ、囲い込みを監視・牽制する仕組みを構築します。

🔄 段階戦略

契約種類の変更

最初は専任で始め、問題があれば一般媒介に変更する柔軟なアプローチです。

💡実践的な囲い込み対策

1. 一般媒介契約を選ぶ場合

メリット： 囲い込みリスクをゼロにできる最も確実な方法

信頼できる不動産会社2〜3社を選定
各社に同じ条件で依頼し、競争を促進
定期的に各社の活動状況を確認
明示型一般媒介で透明性を確保

2. 専任媒介契約を選ぶ場合の対策

重要： 以下の対策を必ず実施してください

📋 契約前の対策

不動産会社の過去の実績と評判を徹底調査
囲い込みを行わない旨の明文化を契約書に追加
1ヶ月経過後の契約解除権を特約で確保
販売活動の具体的な内容と頻度を事前合意

🔍 契約後の監視体制

レインズ登録証明書の提出を要求
定期的な活動報告書の詳細確認
他社からの問い合わせ状況を質問
第三者による物件問い合わせテストの実施

3. 契約書に追加すべき特約条項

推奨特約文例：
「乙（不動産会社）は、本物件の売却において他社からの正当な購入申込みを拒否してはならず、囲い込み行為を一切行わないものとする。これに違反した場合、甲（売主）は即座に本契約を解除できるものとする。」

🔍囲い込みを見破る方法

🔍 定期チェック項目

レインズ登録証明書の内容確認（登録日、物件情報の正確性）
知人に他社から問い合わせてもらうテスト実施
インターネット掲載状況の確認
近隣類似物件の売却期間・価格との比較
内覧申込み件数と成約率の確認

📋状況別の最適な媒介契約選択

🏠 人気エリア・優良物件

推奨：一般媒介契約

競争力のある物件は複数社に依頼し、最高条件での売却を目指します。

🔧 条件の厳しい物件

推奨：専任媒介契約

1社に集中して販売努力を促しつつ、厳重な監視体制を構築します。

⏰ 急いで売りたい場合

推奨：一般媒介契約

複数のルートを確保し、早期売却の可能性を最大化します。

🤝 信頼できる業者がある場合

推奨：専任媒介契約

実績ある業者との継続関係を活用し、手厚いサポートを受けます。

🎯まとめ：成功する媒介契約の選び方

基本原則： 囲い込みリスクを最小化しながら、最適な売却成果を得る

🎯 成功のための行動計画

物件の競争力を客観評価 → 契約種類の基本方針決定
不動産会社の選定と評価 → 複数社から信頼できる業者を選択
契約書への対策条項追加 → 囲い込み防止の法的基盤構築
定期的な監視・評価体制 → 継続的な売却活動の最適化
必要に応じた契約変更 → 状況に応じた柔軟な対応

重要な注意点：
2025年から囲い込み規制が強化されていますが、完全になくなったわけではありません。売主自身が積極的に対策を講じることが、成功する不動産売却の鍵となります。

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