相続不動産の「空き家特例」と「取得費加算の特例」
2025/06/17
相続不動産の「空き家特例」と「取得費加算の特例」
どちらを選ぶべき？税理士が教える有利判定シミュレーション
重要：併用はできません！
相続不動産の売却時に適用できる「空き家特例（3,000万円控除）」と「取得費加算の特例」は併用できません。どちらか一方を選択する必要があります。
📊 2つの特例を徹底比較
🏠 空き家特例
最大3,000万円控除
✅ 控除額が大きい
✅ 適用期間が長い（相続開始から3年）
❌ 要件が厳しい
❌ 解体が必要な場合あり
💰 取得費加算の特例
相続税額の一部を加算
✅ 要件が比較的緩い
✅ 解体不要
❌ 期限が短い（3年10ヶ月）
❌ 控除額が限定的
シミュレーション計算方法
空き家特例の場合：
譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円
取得費加算の場合：
譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 相続税額の一部) - 譲渡費用
譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円
取得費加算の場合：
譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 相続税額の一部) - 譲渡費用
1
基本情報の整理
- 譲渡価額（売却価格）
- 取得費（購入価格等）
- 譲渡費用（仲介手数料等）
- 納付した相続税額
2
各特例の適用要件確認
- 空き家特例：耐震基準、居住要件等
- 取得費加算：売却時期、相続税納付等
3
税額計算・比較
- それぞれの譲渡所得を計算
- 所得税・住民税額を算出
- 有利な方を選択
💡 簡易シミュレーター
基本的な数値を入力して、どちらが有利か確認してみましょう。
| 判定基準 | 空き家特例が有利 | 取得費加算が有利 |
|---|---|---|
| 譲渡益の規模 | 大きい譲渡益（3,000万円超） | 小さい譲渡益 |
| 相続税額 | 相続税が少ない | 相続税が多い |
| 売却タイミング | 時間に余裕がある | 3年10ヶ月の期限迫る |
| 物件状況 | 要件充足に費用がかかる | 現状のまま売却可能 |
プロのアドバイス
一般的には譲渡益が3,000万円を超える場合は空き家特例、それ以下で相続税が多額の場合は取得費加算が有利です。ただし、社会保険料や翌年の医療費負担への影響も考慮して総合的に判断することが重要です。
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