岡崎市で相続不動産を売却する際の手続きと注意点【専門家監修】

2025/06/12

岡崎市で相続不動産を売却する際の手続きと注意点【専門家監修】

この記事でわかること

✅ 相続不動産売却の完全な手続きの流れ

✅ 岡崎市での売却に必要な書類と取得方法

✅ 税金の計算方法と節税対策

✅ よくあるトラブルと回避方法

✅ 専門家に相談すべきタイミング

1. 相続不動産売却の基本的な流れ

相続発生

↓

相続登記

↓

不動産査定

↓

売却準備

↓

売買契約

↓

確定申告

相続発生から3ヶ月以内

相続放棄の検討期間。不動産の価値と負債を比較し、相続するかどうかを決定。

相続発生から10ヶ月以内

相続税の申告・納付期限。相続税が発生する場合は税務署への申告が必要。

相続発生から3年以内

相続税の取得費加算特例の適用期限。売却するなら税制優遇を受けられる重要な期間。

相続不動産の売却は、3年以内に行うことで大きな税制優遇を受けることができます。岡崎市の不動産市場の動向も踏まえ、適切なタイミングでの売却を検討しましょう。

2. 岡崎市での相続登記手続き

1 相続人の確定
戸籍謄本等を収集し、法定相続人を確定させます。岡崎市役所市民課で戸籍謄本の取得が可能です。

2 遺産分割協議
相続人全員で不動産の取得者を決定し、遺産分割協議書を作成します。

3 相続登記の申請
名古屋法務局岡崎支局で相続登記を申請します。2024年4月から相続登記が義務化されているため、必ず手続きを行いましょう。

⚠️ 重要な変更点
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記を行わないと、10万円以下の過料の対象となります。

相続登記に必要な書類

🏠 被相続人に関する書類

出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本
住民票の除票または戸籍の附票

👥 相続人に関する書類

相続人全員の戸籍謄本
相続人全員の住民票
遺産分割協議書（相続人全員の実印押印）
相続人全員の印鑑証明書

🏘️ 不動産に関する書類

固定資産評価証明書（岡崎市役所税務課で取得）
登記事項証明書

3. 不動産の査定と価格設定

岡崎市の不動産市場の特徴

岡崎市は愛知県内でも人口増加が続いている地域で、名古屋へのアクセスも良好なため、不動産需要は比較的安定しています。特に岡崎駅周辺、康生地区、竜美丘地区は人気エリアとなっています。

査定方法の選択

1 簡易査定（机上査定）
物件の基本情報から概算価格を算出。まずは相場を知りたい場合に有効。

2 訪問査定
実際に物件を調査して詳細な査定額を算出。売却を具体的に検討している場合に必要。

岡崎市の相続不動産の査定では、立地条件、建物の状態、周辺環境を総合的に評価します。複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な価格設定を行うことが重要です。

4. 売却時の税金計算と節税対策

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用

取得費：被相続人が不動産を取得した際の価格＋相続税額の一部（取得費加算特例適用時）

譲渡費用：仲介手数料、印紙税、登記費用等

税率について

所有期間	区分	所得税率	住民税率	合計税率
5年以下	短期譲渡所得	30.63%	9%	39.63%
5年超	長期譲渡所得	15.315%	5%	20.315%

⚠️ 所有期間の注意点
相続不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から計算されます。相続した日からではないので注意が必要です。

主な特例・控除

1 相続税の取得費加算特例
相続税を支払った場合、その一部を取得費に加算できます。相続開始から3年以内の売却が条件です。

2 空き家の3,000万円特別控除
被相続人が居住していた家屋を相続し、一定の要件を満たして売却する場合、最大3,000万円の控除が受けられます。

3 低未利用土地等の100万円特別控除
一定の要件を満たす土地を500万円以下で売却した場合、100万円の特別控除が適用されます。

空き家の3,000万円特別控除は、相続から3年以内かつ2027年12月31日までの売却が条件です。岡崎市では空き家問題も深刻化しているため、この特例を活用した早期売却を検討することをお勧めします。

5. 売却手続きの詳細

不動産会社の選定

岡崎市の不動産会社選びのポイント

✅ 地域密着型の会社で岡崎市の市場に精通している

✅ 相続不動産の売却実績が豊富

✅ 税務や法務の専門家とのネットワークがある

✅ 適切な価格設定と販売戦略を提案できる

媒介契約の種類

契約種類	特徴	メリット	デメリット
専属専任媒介	1社のみ、自己発見取引不可	積極的な販売活動	選択肢が限られる
専任媒介	1社のみ、自己発見取引可	責任感のある対応	他社との比較困難
一般媒介	複数社と契約可能	広い販売網	責任感が薄い場合あり

売買契約から引き渡しまで

売買契約締結

契約書の内容確認、手付金の受領、重要事項説明書の確認を行います。

住宅ローン審査（買主）

買主の住宅ローン審査期間。通常1-2週間程度。

決済・引き渡し

残代金の受領、所有権移転登記、物件の引き渡しを行います。

6. 確定申告の手続き

確定申告が必要なケース
• 売却により利益が出た場合
• 損失が出たが、特例を適用する場合
• 3,000万円特別控除等の特例を適用する場合

確定申告の流れ

1 必要書類の準備
売買契約書、領収書、相続関係書類等を準備します。

2 申告書の作成
譲渡所得の計算を行い、申告書を作成します。国税庁のe-Taxも利用可能です。

3 申告・納税
売却した翌年の2月16日から3月15日までに名古屋国税局岡崎税務署に申告・納税します。

📋 確定申告に必要な主な書類

売買契約書の写し
仲介手数料等の領収書
相続時の取得価格がわかる書類
相続税申告書の写し（取得費加算特例適用時）
登記事項証明書
住民票の写し

7. よくあるトラブルと対処法

⚠️ トラブル事例1：相続人間での意見対立

問題：売却価格や時期について相続人間で意見が分かれる
対処法：専門家（司法書士、弁護士）による調停や、不動産鑑定士による第三者評価を活用

⚠️ トラブル事例2：境界の不明確

問題：土地の境界が不明確で売却に支障をきたす
対処法：土地家屋調査士による境界確定測量を実施

⚠️ トラブル事例3：建物の瑕疵発見

問題：売却後に建物の欠陥が発見される
対処法：事前のインスペクション（建物診断）実施、瑕疵担保保険の加入検討

8. 専門家に相談すべきタイミング

以下のような場合は、早めに専門家に相談することをお勧めします：

司法書士・弁護士
• 相続人が多数いる場合
• 相続人の所在が不明な場合
• 遺産分割協議がまとまらない場合

税理士
• 相続税の申告が必要な場合
• 譲渡所得税の計算が複雑な場合
• 特例適用の可否を判断したい場合

不動産鑑定士
• 相続税評価額と時価に大きな差がある場合
• 特殊な不動産の評価が必要な場合

9. 岡崎市での相続不動産売却まとめ

成功のポイント

✅ 相続開始から3年以内の売却で税制優遇を最大活用

✅ 複数の不動産会社による査定で適正価格を把握

✅ 必要な書類を早めに準備し、手続きを円滑に進行

✅ 専門家のアドバイスを活用し、トラブルを未然に防止

✅ 岡崎市の地域特性を理解した販売戦略を策定

最後に
相続不動産の売却は、法律、税務、不動産取引の専門知識が必要な複雑な手続きです。岡崎市の地域特性を理解し、適切な専門家のサポートを受けながら進めることで、スムーズな売却と税制優遇の最大活用が可能になります。

📞 岡崎市の相続不動産売却のご相談は

地域密着型の不動産会社・専門家にお任せください

※この記事は2025年6月時点の情報に基づいています。最新の税制改正や法令改正については、必ず専門家にご確認ください。

【岡崎市相続不動産売却相談窓口】

当社は岡崎市・幸田町周辺で不動産売買を専門でおこなっております。
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* TEL: [0564-57-1333]

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