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1. 離婚時の不動産、どうなるの？

離婚が成立すると、夫婦が婚姻期間中に築き上げた財産は「財産分与」の対象となります。不動産も例外ではなく、夫婦のどちらかの名義であっても、共有財産として原則的に2分の1ずつ分割されるのが一般的です。

しかし、不動産は現金のように簡単に分けられるものではありません。そのため、主に以下の3つの選択肢が考えられます。

どちらかが住み続ける（単独所有）：

一方がもう一方に代償金を支払うことで、不動産を単独で所有し続ける方法です。

代償金の額や支払方法が問題になりがちです。

住宅ローンが残っている場合は、名義変更やローンの借り換えが必要になるケースが多く、審査に通るかが課題になります。

売却して現金化（分割売却）：

不動産を売却し、得られた売却益を分与する方法です。

公平に分配しやすいですが、売却価格や売却期間、引越し費用などが課題になります。

この記事では、この「分割売却」に焦点を当てて解説します。

共有名義のまま残す：

離婚後も不動産を共有名義のまま残す方法です。

一見シンプルに見えますが、将来的な売却や賃貸、管理、固定資産税の負担などでトラブルになる可能性が高く、推奨されません。

2. 離婚に伴う不動産分割売却のメリット・デメリット

メリット

公平な財産分与が可能：売却して現金化することで、公平に財産を分けることができます。

精神的な区切り：不動産を手放すことで、新しい生活への精神的な区切りをつけやすくなります。

ローンからの解放：住宅ローンが残っている場合、売却益で完済できれば、ローンの重荷から解放されます。

デメリット

売却に時間がかかる場合がある：市場状況によっては、売却に時間がかかることがあります。

売却費用が発生する：仲介手数料、測量費、登記費用など、売却には様々な費用がかかります。

感情的な負担：思い出のある家を手放すことへの精神的な負担が生じることがあります。

住宅ローン残債の問題：売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合、残債の処理について夫婦で合意する必要があります。

3. 岡崎市で離婚に伴う不動産分割売却を成功させるためのステップ

岡崎市での離婚に伴う不動産売却は、通常の不動産売却とは異なる配慮が必要です。以下のステップで進めましょう。

ステップ1：夫婦間の話し合いと合意形成

これが最も重要なステップです。感情的にならず、冷静に以下の点を話し合い、合意しましょう。

売却の意思確認：夫婦双方で売却することに同意しているか。

売却時期：いつまでに売却するのか。

売却価格の目安：いくらで売却したいのか。

売却費用・諸費用の負担割合：仲介手数料、登記費用、引越し費用などをどう負担するか。

売却益の分配方法：売却益が出た場合、どのように分けるか。

住宅ローン残債の取り扱い：ローンが残っている場合、どのように処理するか。

税金の問題：譲渡所得税など、売却に伴う税金について。

【ポイント】

専門家の同席も検討：夫婦間の話し合いが難しい場合は、弁護士や不動産会社の担当者を交えて話し合うことで、スムーズに進むことがあります。

書面での合意：口約束ではなく、必ず「財産分与に関する公正証書」や「離婚協議書」に内容を記載し、法的効力を持たせることを強く推奨します。

ステップ2：信頼できる不動産会社の選定

岡崎市内で離婚に伴う不動産売却に強い不動産会社を選ぶことが成功の鍵です。

選定のポイント

離婚案件の経験が豊富か：離婚による売却は、通常の売却とは異なるデリケートな交渉や手続きが伴います。経験豊富な会社は、トラブルを未然に防ぐノウハウを持っています。

複数の不動産会社を比較検討：複数の会社に査定を依頼し、査定額だけでなく、担当者の対応、販売戦略、費用などを総合的に比較しましょう。

秘密厳守の徹底：離婚情報は非常にプライベートな内容です。秘密厳守を徹底してくれる会社を選びましょう。

査定価格の根拠を明確に説明してくれるか：単に高い査定額を提示するだけでなく、その根拠を分かりやすく説明してくれる会社を選びましょう。

【岡崎市での探し方】

インターネットで「岡崎市 離婚 不動産売却」「岡崎市 財産分与 不動産」などで検索し、上位表示される会社をチェックする。

地元の不動産会社で、評判の良いところを探す。

無料相談を活用し、担当者との相性を見極める。

ステップ3：査定と媒介契約の締結

選定した不動産会社に不動産の査定を依頼します。査定額を基に売却価格を決定し、不動産会社と媒介契約を締結します。

訪問査定：実際に不動産会社が物件を訪問し、立地、築年数、間取り、周辺環境などを考慮して査定額を算出します。

媒介契約：売却を依頼する契約です。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。夫婦間でどの契約にするか合意が必要です。

ステップ4：売却活動と交渉

不動産会社が売却活動を開始します。

販売活動：インターネット広告、チラシ、オープンハウスなどを通じて購入希望者を募ります。

内覧対応：購入希望者の内覧には、可能であれば夫婦どちらか、または不動産会社の担当者が立ち会います。

価格交渉：購入希望者からの購入申し込みがあった場合、価格や条件について交渉します。この段階で、夫婦間の最終的な意思確認が重要になります。

ステップ5：売買契約の締結と決済・引渡し

購入希望者と合意に至れば、売買契約を締結します。

売買契約：売主と買主が不動産の売買条件に合意し、契約を締結します。手付金の受領などがあります。

決済・引渡し：残代金の受領、所有権移転登記、鍵の引渡しなどを行います。住宅ローンが残っている場合は、このタイミングで完済手続きを行います。

売却益の分与：売却益が出た場合は、事前に合意した割合で分与します。

4. 離婚に伴う不動産分割売却で後悔しないための注意点と賢い選択

住宅ローン残債の確認：

売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合、売却してもローンが残ります。残債は夫婦でどう負担するかを明確に合意する必要があります。

自己資金で残債を補填できない場合は、「任意売却」も選択肢となります。任意売却は、金融機関の合意を得て市場価格に近い価格で売却する方法で、競売を回避できます。離婚に伴う任意売却に強い不動産会社に相談しましょう。

税金（譲渡所得税）の確認：

不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」がかかることがあります。

「居住用財産の3,000万円特別控除」や「買い換え特例」など、様々な特例があります。適用条件を確認し、税理士に相談することをおすすめします。

共有名義のままにしない：

前述の通り、離婚後も共有名義のままにすることはトラブルの元です。できる限り売却するか、どちらかの単独名義にすることを目指しましょう。

感情的にならない：

離婚は感情的になりがちですが、不動産売却は冷静な判断が必要です。感情的な対立が売却を遅らせたり、不利な条件で売却することになったりする可能性があります。

情報収集と専門家への相談：

インターネットや書籍で情報を集めるだけでなく、実際に岡崎市で活動している不動産会社、弁護士、税理士などの専門家から具体的なアドバイスを受けることが非常に重要です。無料相談を活用し、複数の意見を聞いて比較検討しましょう。

5. 岡崎市で信頼できる専門家を見つけるには？

岡崎市には、離婚に伴う不動産売却をサポートしてくれる専門家がいます。

不動産会社：

「岡崎市 離婚 不動産 売却」「岡崎市 財産分与 専門 不動産」などのキーワードで検索し、ウェブサイトで実績や専門性を確認する。

無料査定や無料相談を積極的に活用する。

弁護士：

離婚問題全般、特に財産分与の交渉や合意書の作成に強みがあります。

岡崎市内の弁護士事務所のウェブサイトで、離婚問題の取り扱い実績を確認する。

税理士：

不動産売却に伴う税金（譲渡所得税など）についてのアドバイスや、確定申告のサポートをしてくれます。

岡崎市内の税理士事務所で、不動産関連の税務に詳しいかどうかを確認する。

まとめ

岡崎市での離婚に伴う不動産分割売却は、夫婦間の合意形成、信頼できる専門家の選定、そして計画的なステップを踏むことが成功の鍵となります。

一人で悩まず、まずは専門家へ相談することから始めてみてください。適切なサポートを受けることで、複雑な手続きもスムーズに進み、後悔のない新しいスタートを切ることができるでしょう。

 

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