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譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。譲渡所得は、売却価格から取得費（購入費用や仲介手数料など）と譲渡費用（売却時の仲介手数料、測量費など）を差し引いて計算されます。

税率は、不動産の所有期間によって異なります。

短期譲渡所得: 所有期間が5年以下の場合

所得税: 30% (30.63%)

住民税: 9%

合計: 39% (39.63%)

(*括弧内は復興特別所得税を含む税率です。復興特別所得税は2037年まで課税されます。)

長期譲渡所得: 所有期間が5年超の場合

所得税: 15% (15.315%)

住民税: 5%

合計: 20% (20.315%)

(*括弧内は復興特別所得税を含む税率です。)

その他の税金（利益が出なかった場合や、売却にかかる費用）

印紙税: 不動産の売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金で、契約金額によって税額が異なります。

登録免許税: 不動産の名義変更登記にかかる税金です。

仲介手数料にかかる消費税: 不動産仲介業者に支払う手数料には消費税がかかります。

不動産売却の税金計算方法

基本的な計算方法は以下の通りです。

譲渡所得の計算: 譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)

取得費には、購入代金、購入時の仲介手数料、登記費用、改良費などが含まれます。購入時の価格が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費とすることがあります。

譲渡費用には、売却時の仲介手数料、測量費、広告費、印紙税などが含まれます。

課税譲渡所得の計算: 特例控除が適用される場合は、譲渡所得から特別控除額を差し引きます。 課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 特別控除額

税額の計算: 課税譲渡所得に、所有期間に応じた税率を掛けて税額を計算します。 税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率

不動産売却の税金に関する特例

マイホーム（居住用財産）の売却には、税負担を軽減するための様々な特例があります。主なものとして以下のものがあります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例: 自分が住んでいた家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。適用には一定の要件があります。

10年超所有軽減税率の特例: 居住期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、長期譲渡所得の税率が軽減されます。

課税譲渡所得6,000万円以下の部分: 所得税 10% + 住民税 4% = 14% (復興特別所得税を加えると14.21%)

課税譲渡所得6,000万円超の部分: 所得税 15% + 住民税 5% = 20% (復興特別所得税を加えると20.315%)

特定のマイホームを買い換えた場合の特例: 自分が住んでいた家を売却して、新たにマイホームを購入した場合、譲渡益に対する課税を繰り延べられる特例があります。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例: 相続した空き家を一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。

これらの特例を適用するには、確定申告が必要です。ご自身の状況に合わせて、利用できる特例がないか確認することが重要です。

より詳細な情報や個別のケースについては、税務署や税理士などの専門家にご相談いただくことをお勧めします。

 

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