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不動産売却において「専任媒介契約」を選択するかどうかは、多くの売主にとって重要な意思決定です。専任媒介契約を利用した際には、不動産会社が物件販売に注力し、一般媒介と比較して成約までの平均期間が約20日短縮されるといった最新データも示されています。

 

「複数の会社へ依頼したほうが高く売却できるのか」「販売活動の報告がなくて状況がわからない」「囲い込みリスクへの不安」など、不動産売却に関する悩みや疑問は多くの売主に共通しています。

 

本記事では、専任媒介契約の最新メリット・デメリットを具体的な数値や事例とともに解説します。2024年法改正による影響や囲い込みリスクの回避策、物件タイプごとの最適な契約選択まで、市場動向や公的な指標を踏まえた客観的な視点で要点を整理しています。

 

記事を読み進めることで、「後悔しない売却」へつながるヒントや、物件特性に応じた最適な売却プロセスの選択肢が明確になります。

不動産売却を成功させるためには、媒介契約の選択が極めて重要です。とりわけ専任媒介契約は、不動産会社が販売活動に注力しやすい契約形式であり、短期間での成約や高値売却が期待できるという点が特徴となっています。2024年7月の法改正を受けて、契約内容や手数料の透明性も一層高まっています。物件の状況や売却の目的に合わせて最適な契約を選択することが、後悔のない不動産売却の第一歩となります。

 

専任媒介契約・一般媒介契約・専属専任媒介契約の3つの仕組みと定義

不動産売却時に選択できる媒介契約は主に3種類であり、それぞれの定義や特徴を正確に理解することで、状況に合った契約方法を選びやすくなります。

 

契約種類	依頼できる会社数	自己発見取引	レインズ登録義務	報告義務
専任媒介契約	1社	可能	7日以内	2週間に1回以上
一般媒介契約	複数社	可能	任意	なし
専属専任媒介契約	1社	不可	5日以内	1週間に1回以上

 

• 専任媒介契約は1社限定で依頼する契約形態です。自己発見取引が可能なため、知人や自力で買主を見つけた場合も契約が成立します。
• 一般媒介契約は複数の会社に同時依頼できる自由度の高い契約ですが、積極的な販売活動や報告が期待しづらい傾向があります。
• 専属専任媒介契約は自己発見取引が不可であり、より厳格な管理と報告が義務付けられています。
• があります。
• 一般媒介契約の場合、複数社との交渉が煩雑化しやすく、手数料の割引交渉が難航する例もみられます。

 

媒介契約の種類ごとの報告義務と活動内容の違い

媒介契約の種類によって、売却活動や報告義務には明確な違いがあります。報告頻度やサポート内容の違いを把握しておくことが、スムーズな売却活動のために重要です。

 

契約種類	主な活動内容	報告頻度
専任媒介契約	集中的な販売活動、広告出稿、内覧調整	2週間に1回以上
一般媒介契約	各社で独自に販売	報告義務なし
専属専任媒介契約	より詳細な販売報告とサポート	1週間に1回以上

 

• 専任媒介契約の場合、定期的な進捗報告が義務付けられており、売却活動の透明性が確保されやすくなります。
• 一般媒介契約は報告義務がないため、売却状況が把握しづらい場合があります。
• 専属専任媒介契約はさらに手厚いサポートと頻繁な報告体制により、売却活動の透明性が高まります。

 

これらの違いを理解することによって、不動産会社と協力し効率的な売却活動が行いやすくなります。

不動産会社が専任物件に注力する理由と販売活動の優先度

専任媒介契約を締結することで、不動産会社は特定の物件販売活動に集中しやすくなります。売主が1社のみに売却を依頼する仕組みであるため、成約時の仲介手数料が確実に得られるというインセンティブが働きます。その結果、広告活動や顧客紹介、現地案内などが優先的に実施される傾向があります。特に、他の物件に比べて専任物件への注力度が高まり、早期売却への期待が高まります。

 

下記の比較テーブルは、販売活動の優先度の違いを整理したものです。

 

契約形態	販売活動の優先度	顧客紹介の積極性	広告露出の多さ
専任媒介契約	高	高	多い
一般媒介契約	中～低	中～低	少ない

 

定期報告義務による進捗管理と初心者向けサポート

専任媒介契約においては、不動産会社に2週間に1回以上の活動報告義務が課せられています。進捗状況や内覧希望の有無、販売戦略の変更点などが定期的に共有されるため、売却活動の「見える化」が実現します。売却が初めての場合も、現状把握や疑問解消が容易となり、納得感をもって次のアクションを選択できます。

 

定期報告の主な内容

 

• 反響状況
• 内覧件数とフィードバック
• 販売戦略の提案
• 市場動向の最新情報

 

このようなサポートによって、売却活動の進捗がしっかりと管理できる環境が整います。

 

自己発見取引による手数料節約と柔軟性

専任媒介契約では、知人や自身で買主を見つけた場合にも契約が成立する「自己発見取引」が認められています。このケースでは、仲介手数料が不要または大幅に節約できる場合が多く、売却戦略の柔軟性が高まります。特に、購入希望者が身近にいる場合には、販売活動の選択肢が広がり、コスト抑制にもつながります。

 

自己発見取引のポイント

 

• 手数料の節約が可能
• 自由度の高い売却が実現
• 早期成約につながる例もある

 

自己発見取引の可否や条件は契約書に明記されているため、安心して利用できます。

 

統一された価格戦略と買主への混乱回避

専任媒介契約の場合、不動産会社が一元的に価格戦略を策定・実施します。複数の会社で異なる価格が流通する一般媒介契約とは異なり、情報や価格が統一されるため、買主側の混乱が少なく、安心して購入を検討できる環境が整います。また、価格調整や販売方法の変更もスムーズに実施でき、状況に応じた最適な売却戦略を維持しやすくなります。

 

比較項目	専任媒介契約	一般媒介契約
情報・価格の統一	しやすい	ばらつきやすい
買主の混乱	少ない	多い場合がある
価格交渉対応力	高い	分散しやすい

 

このように、専任媒介契約は売主にも買主にも多くのメリットがあり、安心して不動産売却を進められる契約形態といえます。

囲い込みの仕組みと被害事例

囲い込みとは、不動産会社が他社からの買主紹介を断り、自社で成約させようとする行為を指す。この行為によって売却機会が減少し、希望価格での売却が困難になるケースもある。専任媒介契約下で「他社からの内覧希望が断られていた」と後日知る事例も報告されている。

 

囲い込みの仕組み	売主への影響
他社の買主紹介を断る	売却機会損失・期間延長
レインズ登録後も情報非公開	内覧希望が減少、価格下落圧力

 

確認方法としては、定期的にレインズで物件情報が公開されているかをチェックし、不自然な説明があれば担当者に理由を尋ねることが有効である。

 

報告義務違反による進捗不透明化の対処

専任媒介契約には2週間に1回以上の経過報告義務があるが、報告がない、内容が曖昧といった義務違反も発生することがある。この場合、売却活動の状況が把握できず、適切な判断が難しくなる。

 

対処法のポイント

 

• 報告頻度や内容を契約書で明記する
• 定期的に電話やメールで進捗状況を確認する
• 報告義務違反が続く場合は契約解除や担当変更も検討する

 

報告内容の具体性（反響数、内覧状況、価格提案など）も必ず確認しておくことが望ましい。

 

売却活動の停滞と解除を余儀なくされるケース

売却活動が停滞する主な要因には、担当者の営業力不足や積極性の欠如が挙げられる。たとえば広告掲載の遅れや内覧調整の不備などが該当する。長期間成約に至らない場合は、売主にとって大きな損失となりうる。

 

主な停滞の原因リスト

 

• 反響が少ないにもかかわらず価格見直し提案がない
• 新規買主へのアプローチが弱い
• 内覧対応が消極的である

 

こうした事例では、3ヶ月の契約期間満了を待たずに契約解除し、他社への切り替えを検討することも選択肢となる。

 

契約解除時のトラブルと違約金請求への対策

契約解除時に「違約金の請求」や「解除方法が不明」といったトラブルが発生する場合がある。専任媒介契約は原則として書面通知で解除可能であり、違約金は通常発生しない。

 

トラブル内容	対策方法
違約金を請求される	契約書を確認し、正当な理由がない限り支払い不要
解除方法が不明確	書面で通知（解除通知書のテンプレート活用）
担当者が解除を渋る	管理責任者や本部窓口に連絡し、記録を残す

 

解除時には証拠としてメールや書面を必ず保管しておくことが推奨される。

 

媒介契約の更新拒否と次の会社への乗り換え

契約期間満了時に更新を拒否し、他社へ乗り換えることは自由に行うことができます。専任媒介契約は最大3ヶ月が一般的であり、自動更新の有無についても契約書を確認することが必要です。乗り換えを検討する際は、複数の不動産会社による無料査定を受けて売却活動を再スタートさせることが効果的とされています。

 

乗り換えのステップ

 

1.契約満了2週間前には更新しない意思を不動産会社に伝える

2.新しい不動産会社を比較・選定する

3.売却活動の改善点を面談で具体的に伝える

 

これらの手順を踏むことで、前回の失敗を繰り返すリスクを減らすことが可能となります。

 

売却価格の不当な値下げ圧力への対抗方法

不動産会社から「早く売るには値下げしかない」といった強い圧力を受ける場合もありますが、相場や根拠を確認せず安易に値下げに応じるのは避けるべきです。

 

値下げ圧力の理由	有効な対抗策
買主が見つからない	周辺相場や過去の成約事例を必ず調査する
担当の営業力不足	他社にも相談し、セカンドオピニオンを取得する
囲い込み等の可能性	価格以外の販売活動強化を積極的に要望する

 

交渉の際には、根拠資料の提示を求め、納得できる説明がなければ他社への切り替えも含めて冷静に検討することが重要です。

買主が専任媒介物件を探すメリット

買主が専任媒介契約の物件を探す場合は、情報の正確さや売主とのスムーズな交渉が期待できます。専任媒介契約の物件はレインズへの登録が義務付けられており、市場に広く公開されやすい特徴があります。これによって、買主は物件状況や販売履歴を正確に把握でき、内覧や交渉までの流れも迅速に進めやすくなります。また、窓口が1社に限定されていることで、やり取りが一元化され、担当者との連携も円滑です。

 

• 正確な情報提供が受けやすい
• 交渉や内覧スケジュールがスムーズに進む
• 担当者が販売状況を詳細に管理しているため質問対応が迅速

 

両手取引による買主側への影響

専任媒介契約では、不動産会社が売主・買主の双方を担当する「両手取引」が行われることが多い傾向にあります。両手取引の場合は不動産会社が双方から仲介手数料を得られるため、早期売却を積極的に目指す動機が働きますが、買主側にとっては注意点もあります。物件のデメリットなどが十分に伝えられない可能性や、売主寄りの交渉になることがあるため、買主自身による物件調査や条件交渉の徹底が求められます。

 

項目	買主に与える影響
両手取引の頻度	高い
情報公開	スムーズだが売主寄りの傾向あり
交渉の主導権	売主側に傾きやすい
手数料	買主・売主双方から発生

 

一般媒介物件との情報格差と買主の選択肢

一般媒介契約は複数の不動産会社が同時に取り扱う契約形態のため、情報の拡散が早い反面、情報の重複や更新速度にばらつきが生じる場合があります。専任媒介物件はレインズ登録が義務付けられていることから最新情報が反映されやすく、買主にとっては正確な情報を得やすい点が利点です。一方、一般媒介物件は選択肢が多く、価格競争や条件交渉の余地も広がります。

 

比較項目	専任媒介物件	一般媒介物件
情報の正確性	高い	バラつきが出やすい
情報更新頻度	早い	遅れがち
選択肢の多さ	限定的	多い
価格競争	やや弱い	強い

 

買主が価格交渉する際の材料となる媒介契約の種類

物件の媒介契約の種類は、買主が価格交渉を行う際にも重要な判断材料となります。専任媒介物件は1社が窓口となるため、売主と不動産会社の信頼関係が強まる傾向があり、値引き交渉はやや難しい場合がありますが、売却期間が長期化している場合や反響が少ない場合は交渉余地が生じることもあります。一方、一般媒介は複数社間の競争が働くため、価格交渉がしやすくなるケースが多いです。物件広告の掲載期間や反響状況などを確認し、交渉材料として活用することが有効です。

 

• 専任媒介物件は価格の柔軟性がやや低いものの、売却期間が長引く場合は交渉余地が生じる
• 一般媒介物件は他社との競争により、値下げや条件交渉がしやすい
• 媒介契約の種類を事前に確認し、状況に応じたアプローチを取ることが重要

専任媒介契約と専属専任媒介契約の選択で迷った場合はどうすればよいか

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは主に「自己発見取引の可否」と「報告義務の頻度」にあります。専任媒介は自己発見取引（自分で買主を見つけて直接取引）が可能ですが、専属専任媒介は必ず仲介会社を通す必要があります。報告義務も専任は2週間に1回、専属専任は1週間に1回となっています。自己発見取引を重視する場合や柔軟な売却活動を希望する場合は専任媒介契約が適しています。

 

契約種別	自己発見取引	報告義務
専任媒介契約	可能	2週に1回
専属専任媒介契約	不可	1週に1回