住宅ローントラブルによる売却

離婚や不慮の事故など、さまざまな理由で住宅ローンの返済にお悩みの方へ。エステート・ラボでは、競売を回避し、任意売却による解決をサポートします。任意売却なら、市場価格に近い価格で不動産を売却でき、競売よりも有利な条件で手続きを進められます。住宅ローンのトラブルでお困りの方は、ぜひ当社にご相談ください。信頼と実績のエステート・ラボが、親身に対応いたします！

任意売却とは

競売にかけられる前に任意売却する選択を！

住宅ローンの返済と任意売却について

住宅ローンの返済が困難になるケース

住まいは人生で最も高額な買い物の一つであり、住宅ローンの返済期間は数十年におよぶこともあります。しかし、以下のような予期せぬ事態により、ローンの支払いが難しくなる場合があります。

突然の病気やケガ

不慮の事故

リストラや失業

離婚などの家庭の事情

支払い滞納のリスク

住宅ローンの支払いが滞ると、金融機関は抵当権が設定された不動産を差し押さえ、競売にかけることで資金を回収しようとします。競売では不動産が市場価格より3～5割安く取引されることが一般的です。その結果、売却後に手元に資金が残らず、生活再建が難しくなるリスクがあります。

任意売却のメリット

競売を避ける方法として「任意売却」があります。これは、債務者と債権者の合意に基づいて不動産を売却する手続きです。任意売却の主なメリットは以下の通りです：

競売より高く売却可能：市場価格に近い価格で売却できる可能性が高く、競売よりも有利。

生活再建の支援：売却で得た資金を活用し、債務整理や新たな生活のスタートがしやすくなる。

プライバシーの保護：競売のように公開されることなく、比較的プライバシーを保ちながら手続きを進められる。

まとめ

住宅ローンの返済が困難になった場合、早めに対策を講じることが重要です。任意売却は競売を回避し、より良い条件で不動産を売却するための有効な手段です。専門家に相談しながら、状況に応じた最適な選択を検討しましょう。

任意売却が可能な期間

任意売却するには期限がある！

任意売却は、住宅ローンの滞納が続くと利用できる救済措置ですが、いつでも実行できるわけではありません。競売手続きが始まると任意売却はできなくなり、自宅を失う可能性があります。そうなる前に、早めの相談が不可欠です。

任意売却可能	滞納前	リストラや離婚などで資金繰りが苦しく、何とか返済しているが、滞納のリスクが増加しています。生活再建のために早めに相談することが必要です。
	滞納3ヶ月以内	滞納により金融機関から督促状や一括弁済通知が届くようになります。何もしないと競売にかけられる可能性が高いです。任意売却の相談をおすすめします。
	滞納4ヶ月以内	競売を開始する通知が届きます。通知から4～5ヶ月で競売にかけられます。任意売却の最後のチャンスです。
	滞納5ヶ月以上	裁判所から競売の執行官が物件調査に訪れます。不動産関係者が来る場合もあります。こうなる前に任意売却の相談をお急ぎください。
任意売却不可	競売開始・入札	競売が開始されると立ち退きを強制されます。任意売却はできません。入札で落札した人に物件の所有権が移動します。

任意売却と競売の比較

任意売却は競売より高く売れてメリットが多い！

任意売却も競売も、物件を売却して手放す点では共通していますが、任意売却は競売よりも高額で売却できる可能性があり、その他にも多くのメリットがあります。以下の表で、任意売却と競売の主な違いをわかりやすく比較しています。

項目	競売	任意売却
売却価格	市場価格より5～7割程度のことが多く、はるかに安い価格で売却される。	市場相場に近い価格で売却することが可能。
ローン残債	任意売却より残債を多く抱える可能性が高い。	競売よりも売却価格が高いため、残債を減らせる可能性が高い。
ローン残債の返済	返済方法の交渉は不可で、競売後も支払いの負担が続く可能性がある。	返済方法の交渉が可能で、無理のない分割返済の交渉ができる。
プライバシー	新聞や公告、ネット上に公開され、周囲に競売が知られる可能性がある。	秘密厳守で進められるので、周囲に知られず売却が可能。
立ち退きの強制	落札者が決まると、相手の都合で立ち退きを強制される。	事前協議で交渉が可能。立ち退きを無理に強制されることはない。
引越し費用	引越し費用を捻出できる可能性はほぼゼロ。	交渉次第で引越し費用を捻出できるケースがある。
生活再建計画	競売のペースで売却が進み、生活再建の計画は立てづらい。	新たな生活再建の準備金を手元に残すことも可能で、再スタートが切れる。

任意売却のメリット・デメリット

必ず任意売却できるとは限らないことに注意！

競売よりメリットが多い任意売却ですが、状況によっては任意売却できない場合もあります。任意売却のその他のメリットとデメリットについてご説明します。

任意売却は費用負担がない

抵当権抹消費用や仲介料など売却に必要な費用は、売却価格で精算されるため、お客様の費用負担はありません。

引越し費用は20万円程度可能

債権者との話し合い次第ですが、引越し費用として20万円程度受け取ることができます。

競売から任意売却へ切り替えも可能

競売が開始されても、債権者と交渉することで競売を取り下げ、任意売却に切り替えることは可能です。

任意売却に応じないケースがある

入札期日前など交渉時間が取れない場合は、債権者が競売を取り下げないことがあります。他にも何らかの理由で任意売却に応じないケースが稀にあります。

連帯債務者や保証人の同意がない

ローン債務の連帯債務者や保証人がいる場合、連絡がつかない、または同意が得られないと任意売却ができないことがあります。

売却価格の折り合いがつかない

債権者が売却価格の決定権を持つため、市場の相場を大幅に上回る希望価格を提示するなど、売却価格の折り合いがつかない場合は任意売却ができません。

この他、状況によっては任意売却ではなく、通常の不動産売却が可能なケースがあります。まずはエステート・ラボにご相談ください。

離婚後も住宅ローンの契約は有効

離婚しても住宅ローンの返済は残る！

離婚と住宅ローンの関係｜契約名義・住み続ける場合の注意点

住宅ローンは、離婚して夫婦が別々の生活を始めても契約が消えるわけではなく、離婚前と同じように返済を続ける必要があります。ローン契約の変更には必ず銀行の承諾が必要です。

例えば、夫が名義人で離婚後も夫がその家に住み続ける場合は大きな問題になりません。しかし、夫が名義人のまま妻が居住するケースでは注意が必要です。銀行は「住宅ローンは居住者が返済すること」を前提としているため、承諾が得られない可能性があるからです。

トラブルを避ける方法として、住宅ローンの名義を妻に変更する方法があります。ただし、妻が専業主婦や収入が安定していない場合は、名義変更が認められないケースも少なくありません。

妻が子どもと一緒に住む場合には、夫が養育費を継続して支払うことで住み続けられるケースもあります。ただし、ローン完済まで支払いを続けることが前提条件です。さらに夫が再婚などで返済が困難になる可能性もあるため、公正証書を作成して支払い義務を明確にしたり、保証人を設定するなどの対策を講じることが大切です。

離婚後は売却利益で住宅ローン返済

任意売却で住宅ローン返済という方法もある！

離婚後に夫婦どちらも自宅に住まなくなった場合、不動産を売却して住宅ローンの返済に充てるケースが一般的です。売却価格がローン残高を上回れば、その差額（売却益）は財産分与の対象となります。一方で、売却価格がローン残高を下回ると、残りのローン返済義務は引き続き残ってしまいます。

このような場合に選択肢となるのが「任意売却」です。任意売却であれば、売却後にローンが多少残ったとしても、金融機関と返済方法を交渉することで、無理のない返済計画を立てることが可能です。銀行側にとっても競売にかける手間を省け、確実な返済を得られるメリットがあるため、利用が進めやすい方法と言えます。

離婚後に連帯保証人を外すには

ローンの借り換えで連帯保証人から外れる！

住宅ローンを組む際、夫婦のどちらかが「名義人」、もう一方が「連帯保証人」となるケースは少なくありません。しかし、連帯保証は住宅ローンを完済するまで解除されず、離婚後であってもローンが残っている限り、連帯保証人としての責任を負い続けることになります。

連帯保証を外すには、新たな連帯保証人を立てる必要がありますが、実際には承認が難しく、簡単には外れることができません。離婚後に連帯保証人から外れるための現実的な方法としては、名義人の単独収入を基準に住宅ローンへ借り換えを行い、その際に契約内容を変更して「連帯保証を外す」形にすることが一般的です。

エステート・ラボはやむを得ない事情で、不動産売却をお考えのお客様のお話をじっくり伺い、最善のご提案をさせていただきます。まずはお気軽にご相談ください。

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